细算买房明细账

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　　近日，中国人民银行取消房贷利率优惠，决定将 5年期以上房贷利率，由原 5.31%至少提高到 5.51%。同时决定，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人房贷最低首付比例可由原20%提高到30%。那么，百姓该如何应对房贷利率上调？

　　调整前后还款变化
　　
　　不可否认，由于大多数购房者选择的是5年期以上的个人住房贷款。所以，虽然央行允许银行可执行的贷款利率下限为基准利率的0.9倍，即5.51%，但也意味着房贷利率至少将上调0.20个百分点。新政在抑制短期炒房投机的同时，对还未买房和正在还贷的百姓来说，也不是一个太好的消息。
　　
　　我们以贷款50万元、等额本息法为例，就利率调整前后月还款额变化算一笔账：
　　
　　5年50万元，采用等额本息法还款:
　　
　　原利率:4.95%———每月还款额:9424.17元新基准利率:5.85%———每月还款额：9631.57元(多支付207.4元)
　　
　　基准利率下浮10%:5.27%———每月还款额：9497.59元(多支付约73.42元)
　　
　　10年50万元，采用等额本息法还款:
　　
　　原利率:5.31%———每月还款额:5379.36元新基准利率:6.12%每月还款额：5581.2元(多支付约201.84元)
　　
　　基准利率下浮10%:5.51%———每月还款额:5428.79元(多支付49.43元)
　　
　　20年50万元，采用等额本息法还款:
　　
　　原利率:5.31%———每月还款额:3386元新基准利率:6.12%———每月还款额3616.86元(多支付230.86元)
　　
　　基准利率下浮10%:5.51%———每月还款额:3442.26元(多支付56.26元)
　　
　　30年50万元，采用等额本息法还款:
　　
　　原利率:5.31%———每月还款额:2779.63元新基准利率:6.12%———每月还款额3036.44元(多支付256.81元)基准利率下浮10%:5.51%———每月还款额:2842.08元(多支付62.45元)以下再用基础算法，以贷款1万元、等额本息法为例，算一笔账：15年1万元，采用等额本息法还款:原利率:5.31%———每月还款额:80.7元基准利率下浮10%:5.51%———每月还款额:81.76元(多支付1.06元)20年1万元，采用等额本息法还款:原利率:5.31%———每月还款额:67.72元基准利率下浮10%:5.51%———每月还款额:68.85元(多支付1.13元)
　　
　　因人而宜妥善买房
　　
　　可见，同前几年相比，买房成本现已大为增加。上海农行理财专家建议，购房者须清楚认识楼市现状，因人而宜，选择最佳方案。
　　
　　对已贷款购房者，因新利率要从明年1月1日起实行，所以要仔细计算以目前的收入和投资收益，是否能承担0.2%的上调利率，再决定是否部分或全部提前还贷。当然，部分提前还贷只能一年一次。若手中有3%-5%收益率的投资项目，每月增加近百元的还款，还是可承受的。
　　
　　此外，因房贷利率不断上调，进入结婚年龄的年轻人，由于工作时间尚短、积蓄不多，也成为买房“困难群体”。对他们来说，应转换思路，“以租代买”，待时机成熟再“出手”也不迟。
　　
　　对持币待购者，理财专家建议，要尽量选择商业性和公积金组合贷款，可较大程度减轻负担。同时，对公积金和补充公积金的贷款，一定要做到“贷足额、贷足期”。